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  • 메타톤의 부동산 입문 3탄 : 기획부동산 사기, 스마트하게 피해가기
    BOO/BOO동산 2020. 9. 4. 15:03

    메타톤이 부동산을 공부하면서 성공적인 투자가 되기 위해

    메타톤의 글을 읽는 사람들이 어떤 소양을 갖춰야 할지 고민을 해봤음.

     

    생각을 하다 보니.

    나도 상품으로서 부동산을 인식하고 이것저것 알아보고 공부를 시작했잖음?

     

    보니까 부동산 투자하는 많은 사람들이

    생각보다 이런 경우가 많다는 걸 확인했음 

     

    실제 얼굴도 모르는 메타톤이 열심히 공부해서 리서치하고 좋은 정보를 공유하기 위해

    노오오오오오력을 하고 있는 반면,

     

    실제 얼굴을 아는 혹은 알게 된지 얼마 안된 사람(이 경우에는 기획부동산 사기꾼일 것임),을

    훨씬 더 많이 신뢰를 해서 사실 확인 및 답사, 공시정보 확인 등의

     

    노오오오오오오력 없이

     

    불확실한 정보를 홀랑 믿고 땅을 샀다가 땅을 치며 후회하는 경우가 7할 정도는 되는거 같음.

     

     

     

    ㅠㅠ 메타톤을 아셨더라면..

     

    그.래.서!

     

    오늘은 기획부동산 사기를 스마트하게, 자주적으로 피해가는 방법에 대해 써보려고 함.

     

     

     


    한번 더 강조를 하지만, 최소한의 사기를 당하지 않기 위한 노오오오력이 조금은 필요함.

     

    이 글을 읽는 여러분의 소득이 일단 얼마나 소중한 것인지 한번 일깨우고 가보겠음.

     

    우리가 평생 벌어들이는 소득의 종류는 대략 8종류임

    인간의 라이프 사이클에 따라 설계가 잘 되었음 

     

    이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타 / 퇴직, 양도

     

    엄마따라 첫 은행계좌도 터보고,

    자라서 회사를 다니거나 사업을 해서 돈을 벌고

    나이가 들면 연금을 받거나 

    여러 기부금을 받을 수도 있고

    그러다 퇴직해서 자식한테 상속까지  

     

     

    아주 그냥 소득의 종류 나열 자체가 인간의 삶 그 자체임. ㅜ

     

     

     

    메타톤은 여기서 소득의 개념에 (+)와(X) 개념을 도입해서 해석함.

    근로소득은 따박따박 박히는 월급이고 리스크가 적음 따라서 (+)임,

    근데,

     

    "마! 인간이 크게 한번 먹어봐야지! 나는 간다. 사업."

    사업소득은 리스크를 부담하고 더 많은 소득을 벌 수 있는 여지가 있음. (X)임

     

    대략 그래서 여러분의 황금기인 20~40대 청년을 기준으로 소득 시뮬레이션을 해봤음

    정말정말 성공했다고 가정했을 때의 시뮬레이션임.

     

     

    대략 이렇게 차 떼고 포 떼고 남는 온전한 수익이 240이라고 가정하고

    대충 까까도 사먹고 어느정도 일정하게 1년에 10개월 정도 모은다고치고!

     

    10년 쯤 지나면 결혼 준비라는 것을 할 것임 

     

    10년 모은 돈 : 2억 5천

    대출 : 2억

     

    끼면 여러분 수중에 4억 5천이 남음

     

    여기서 전세하나 사고 돈이 남으면 1~1.5억정도 가용 재테크 자금이라고 하자.

     

    여기서 모든 문제가 시작됨.

    대개 사업을 시작하거나 부동산을 손대기 시작하는데

    10년간 피같이 모은돈이 여기서 까이기 시작한다 이거임.

     

    사업시작시 생존율이 대략 10%임 90%는 치킨집 차려서 1년안에 망한다는 거.

    요즘 같은 코로나 시대에 이런 분들 많겠지.

    사업 소득은 (X) 곱하기 개념이니까 망하는 속도도 곱하기로 망함 ㅠ

     

    그리고 부동산을 한다 했을 때,

    어 나는 아무것도 모르고 내가 믿는 사람 따라간다!

    확실한 호재라는데 뭐!

    하시다가 위 사진처럼 피켓 들고 시위하게 되는 거임.

     


     

    그러면 저 돈을 어떻게 부동산으로 사기 안당하고 2~10배로 불릴까?

     

    일단 사기만 안당해도 이익임. 

     

    기획부동산은 기본적으로 "호재"라고 하는 정보의 비대칭성을 이용함.

     

    나는 알고 너는 모르는 정보!

     

    그런데 정보라는 것은 사실확인이 들어가야 정보임.

     

    스마트하게 기획부동산 낚시를 피해가려면 사실확인 절차를 반드시 걸쳐야 함.

     


    1. 부동산 서류 검토

     

    왼쪽부터 "토지이용계획 확인서" "지적도" "토지대장" "등기부등본"

     

    우선 위에 표시된 문서와 정보를 손쉽게 파악해야 함.

     

    - 토지이용계획 확인서를 조회하여 지목과 용도 지역을 확인하자

    "각종 규제에 묶여 개발이나 허가가 불가능한 땅인지 확인"

     

     

    -지적도를 통해 토지의 형태와 도로 현황을 확인하자

    "도로가 없는 맹지인지 주변에 주거가 존재하는지 확인"

     

     

    -토지(임야) 대장과 등기부등본을 통해 토지 소유자의 현황을 파악하자

    이 부분이 중요한데 

    기획부동산에서 토지주와 매매계약서를 보여주면서 

    "곧 회사로 소유권이 이전되니 걱정마세요!"라고 하는 경우가 있다.

     

    그런데 계약금만 지불된 상태는 사업 진행에 문제가 생겨서 잔금이 지급되지 못하면 

    계약이 해지 될 수있고,

    자금 없이 토지를 담보로 대출받아 잔금을 지급하거나

    분양 중도금으로 잔금을 지급하는 경우도 있기 때문에 개발이 되지 않는 경우가 발생하면

    소유권 이전등기를 받지 못하기 때문 !

     

    그래서 서류를 검토하려는 노오오오오오력을 해야한다는 것.

     


    2. 회사 정보

     

     

     

     

    기획부동산은 나중에

    "세금 문제와 범죄행위를 은폐하기 위해 프로젝트별로 회사를 만들고 

    바지사장을 대표이사로 앉히는 경우가 많음"

     

    이런 구조에서 홀딱 슈킹하고 잠적하면 손해배상을 청구할 대상이 없기 때문에

    무적권 주의해야 함.

     

    사무실이 지나치게 화려하거나 근무하는 직원들이 텔레마케터가 전부라던지

    30대 50대 주부들이 많다면 의심할 필요가 있음.

     

    그리고 이정도 규모의 회사라면 사기를 안치겠지 라는 생각을 만들기 위해

    "유명 연예인을 모델로 쓰거나 일간지에 커다랗게 광고를 하는 경우가 있음."

     

    또, 원래부터 현지에 있는 개발업자인지 외부에서 유입된 업체인지 확인해보는 것이 좋다.

    제일 좋은건

    의심되는 회사의 등기부등본을 확인해서 

    "해당 주소지에 적을 두고 정상적인 영업을 하는 회사인지 개발호재를 이용하려고 급조된 회사인지 무조건 확인이 필요함"

     


    3. 개발계획에 대한 지자체 관련부서 확인

     

     

     

    개발호재나 개발 계획을 연결시켜서 개발이 불가능한 토지를 파는 경우가 많이 있음.

    파는 사람 말만 믿지 말고 

    "지자체 관련부서 담당자에게 전화를 해서 확실하게 개발이 되는 건지, 

    개발 호재가 해당 땅에 영향을 줄 수 있는지 파악을 하자"

     

    기획부동산이 제시하는 서류의 대부분은 법적효력이 없는 단순한 제안서 정도에 불과함

    이 계획이 실제로 접수가 되었는지, 인허가에 문제가 없는지 지자체 담당 공무원에게 확인을 꼭 해야함

     

     


    4. 현장답사

     

     

     

    현장에 가지도 않고 좋은 땅이 거의 안 남았다는 얘기를 듣고 계약부터 하는 사람이 있는데

    계약을 하기 전에 무조건 현장을 가봐야 함.

    가능하면 제 3자의 전문가와 함께 가서 해당 부지가 문제가 없는지 철저하게 알아봐야 함

     

    핵심은

     

    "지적도 상의 토지와 일치 하는지"

     

    "실제 분양하는 토지의 지번이 아닌 주변의 경치 좋은 토지를 가리켜 속이는지"

     

    "주변 부동산과 미리 자고 주변 중개사무실에 방문해서 땅에 문제가 없는 걸 확인 시키는지"

    를 위주로 보자.

     

    현장에 가면 주변 주민을 통해 토지에 대한 이야기를 직접 듣는 것도 좋다.

    매립지인지, 상습재해지역인지, 실제 거래가격은 얼만지 등을 여러 루트를 통해 확인하려는

    노오오오력을 조금만 투자하면 됨.

     

     


    5. 공동지분과 토지분할

     

     

     

    기획부동산은 큰 땅을

    "공동지분형태로 등기를 하고 몇 달 뒤 개별로 분할 해줄게!" 

    하고 실제로 이루어지지 않는 경우가 많음.

     

    지분이 공유된 상태에서는 건축을 위해 타 공유자들에게 동의를 받기 어렵고

    토지 분할을 위해서는 지자체에게 허가를 받아야 하는데 투기 우려로 엄격히 심사하는 경우가 많으므로,

     

    분할이 가능한지 여부

    는 확실하게 파악하자.

     

    또 대규모 필지를 많은 필지로 분할할 경우 상당수의 필지가 도로와 접하지 않은 맹지가 되는 경우가 있는데

    이 경우 인근 토지를 매입하지 못하면 건축행위 자체가 불가능하게 되기 때문에 주의할 것!

     

     


    6. 계약서 문구 검토

     

     

     

    마지막으로 토지에 대한 매매계약서를 작성할 때는 내용을 천천히. 그리고 꼼꼼하게 살펴보고

    "문제가 될 소지가 있는 부분들은 특약사항으로 기재"

    하는 것이 좋음.

     

    토지 개발, 분할 기한을 명확히 기재하고 지적도 상에 구매할 토지를 정확하게 표시하는 방법으로

    안전장치를 최대한 확보하자.

     

     

     

    정말 복잡함..

     

    그런데 충분히 내 소득과 미래를 담보로 잡고 하는 인생 투자라면

    이런 노오오오오력이 필요한건 어쩔 수 없다고 봄

     

    그러면 위 여섯가지 사항들을 꼼꼼히 챙겨서

     

    성투하자! 

     

     

    다음 주제는 실제 호재팩트인 국토종합계획에 대해 알아보자!

     

     


     

    그리고 좋은 부동산 투자를 위한 오픈 채팅방을 열었으니 좋은 자료나 현상자료 공유도 여기를 통해 운영하니

     

    재태크 해볼 사람이나 정보에 관심있는 사람들 한번 들어와 보셈 

     

     

     

    메타톤의 BOO - 부동산 정보 공유 및 스터디 오픈채팅방

    https://open.kakao.com/o/gbAp2cuc

     

    메타톤의 BOO

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